人們普遍認為，英國房價長期是看漲的，這主要取決于英國房產長期以來的供不應求。

不過，值得注意的是，雖然房產市場的整體規律的確如此，但在微觀市場，卻千差萬別。

因此，我們也常說，不是所有地區的房價都會上漲的。譬如，那些人口負增長，沒有核心產業，或者經濟前景存在問題的地區。這也意味著關注微觀市場的數據非常重要。

就在近日，Hamptons根據英國國家統計局（ONS）的數據，研究了自金融危機以來英國房價增長率最高的地區。

結果發現， 自2008年金融危機以來，英國有27個地方行政區的平均房價翻了一番或更多。

Hamptons的研究主管 Aneisha Beveridge表示，房產價格增長最為強勁的地區主要集中在倫敦和英格蘭南部。倫敦更是有多個行政區實現了價值翻倍。

Hamptons還發現，對一個地區房價增長產生重大影響的因素包括大規模的重建，以及基礎設施項目的引進。

對此，Beveridge舉例道：

“像哈克尼（Hackney）這樣因為2012年倫敦奧運會發展起來的重建區，以及倫敦北部哈靈蓋（Haringey）這樣的地區，曾經都是倫敦一些比較負擔得起的地區。但隨著交通的改善，以及更好的基礎設施，這些地區的房價都出現了最強勁的增長。”

另外，此次研究中發現的另一個趨勢是新冠疫情大流行帶來的連鎖反應。

Hamptons指出，由于人們對靈活工作的渴望，以及對更大居住空間和更多戶外空間的需求，導致倫敦外圍一些行政區、通勤城鎮和其他作為區域中心的城市的價值出現了大幅增長。

接下來，我們就來詳細說一說到底是哪些地區從中脫穎而出，房價獲得了最大的漲幅吧~

【倫敦】

在上文我們就說過，在過去14年間，倫敦有多個地區實現了價格的翻倍。

接下來，我們將從內倫敦（Inner london）和外倫敦（Outer london）兩個部分說一說房價漲幅較高的行政區。

下圖是倫敦的行政區地圖，大家可以參考一下，方便理解。

一、內倫敦“時尚地段”Top3

1、哈克尼（Hackney）, 倫敦東北

• 價格增長——118%
• 均價——￡655,100

哈克尼位于倫敦中心偏東北方向，毗鄰倫敦金融城和伊斯靈頓（Islington），是倫敦人口最稠密的地區之一。

過去20年里，哈克尼逐漸擺脫了自己在工業時期的形象，并經歷了一系列的發展和變革。

比如，Dalston成為了首都炙手可熱的夜生活熱點，Stoke Newington成為了頗有鄉村氛圍的住宅區。

經過多年發展，這里的很多工業時期的倉庫已被改造成為漂亮的聯合辦公空間和藝術畫廊，而曾經略顯邋遢的Mare街和Kingsland路也一改往昔面貌，酒吧和餐館林立。

而且，哈克尼還是2012年倫敦奧運會的主辦區之一，伊麗莎白女王奧林匹克公園的幾個場館都在其范圍內。

另外，值得一提的是，哈克尼也是一個非常“酷”的地區，一些街區還保留了很多老房，以及隨性另類的涂鴉。這里既有高端繁華的一面，也能找到很多生活的氣息。

業內人士Louisa Ataliotis表示，由于哈克尼自2008年以來一直致力于改善綠化空間，也吸引了周邊幾個行政區的家庭。

2、劉易舍姆（Lewisham），倫敦東南部

• 價格增長——110%
• 均價——￡469,430

劉易舍姆在倫敦東南方向，夾在南華克（Southwark）和格林威治（Greenwich）之間，與金絲雀碼頭隔河相望。

該地區在20世紀初曾被視為倫敦東南部的主要購物中心之一，但因為在第二次世界大戰期間遭到轟炸變得蕭條起來。

不過今天的劉易舍姆再次充滿了活力，擁有一系列高層建筑和不斷增加的休閑設施，占地超過3萬平方米的Lewisham購物中心就位于該地。

此外，劉易舍姆還是《大倫敦發展規劃（The London Plan）》中的35個主要中心之一，將受益于政府重建。同時，倫敦交通局正在計劃將Bakerloo Line延長到當地，這無疑會進一步推高當地的房產價格。

3、格林威治（Greenwich），倫敦東南部

• 價格增長——103%
• 均價——444,100 英鎊

格林威治位于泰晤士河南岸，是格林尼治本初子午線的所在地，曾被聯合國教科文組織列為世界遺產，倫敦著名的O2場館就位于這一區域。

其實，格林威治的發展并沒有什么值得意外的，這一區域內歷史和文化景點較多，綠地公園眾多，而且，近年來因為重建，當地的交通商業等基礎設施都獲得了很大的發展。

再加上當地的房價相對便宜，這也使得格林威治成為了很多追求性價比的買家的首選。

業內人士Steve Brown表示：“在2008年之后，買家尋求物有所值，而格林威治提供了這一點，隨著重建時政府對當地的大量投資，交通網絡的改善，買家蜂擁而至。”

除了上述三個地區外，內倫敦房價增長率較高的地區還有：

• 南華克（Southwark），漲幅101%；
• 紐漢姆（Newham），漲幅100%；
• 伊斯靈頓（Islington），漲幅99%。

二、外倫敦“潛力股”Top3

1、沃爾瑟姆福雷斯特（Waltham Forest），倫敦東北部

• 價格增長——140%
• 均價——￡524,900

在外倫敦，沃爾瑟姆福雷斯特的房價漲幅位居榜首，自2008年以來增長了140%。

沃爾瑟姆福雷斯特位于倫敦東北郊區，環境優美，天然綠地豐富，不僅有古老的Epping森林，還有泰晤士河主要支流之一的Lea河。當地生活也十分便利，有多家購物中心，交通也很發達。

業內人士認為，該地區的房價增長受益于當地交通樞紐沃爾瑟姆斯托（Walthamstow）的發展，該地區位于Epping森林的邊緣，但與倫敦市中心有方便的交通，目前已轉變為一個熱鬧的創意中心。

此外，該地區還有很多的重建項目，加上房價相對較低，對首房買家具有較大的吸引力。

2、哈靈蓋（Haringey）, 北倫敦

• 價格增長——117%
• 均價——￡622,810

哈靈蓋位于北倫敦，著名的亞歷山德拉宮（Alexandra Palace）就位于該區域，這里也是托特納姆熱刺足球俱樂部的所在地。

該行政區有很多繁華地帶，像是Highgate，Muswell Hill、Crouch End等。

比如位于Finsbury公園以北Crouch End，因為綠樹成蔭，還有許多獨立商店和咖啡館，深受家庭和年輕上班族的喜愛。

不過，哈林蓋也有一些發展比較慢的地方，因此，在這里買房一定要關注地段。

3、默頓（Merton），倫敦西南部

• 價格增長——106%
• 均價——￡587,190

Merton位于倫敦西南方向，好學校是默頓的主要吸引力之一。

根據CBRE的數據，該行政區有63%的中學被Ofsted評為“杰出Outstanding ”，明顯高于倫敦平均水平36%。

而這也是為什么近年來有很多家庭涌向該行政區，選擇在這里買房。

在默頓，最令買家向往和最昂貴的地區的可能就屬大名鼎鼎的溫網舉辦地溫布爾登（Wimbledon），這是默頓最大的商業中心，也是最熱鬧的地區之一。

不過，由于溫布爾登的高房價，近年來，包括 Southfields在內的其他社區越來越受到年輕家庭的歡迎。 其他更適合首次購買者的地區還包括Tooting和New Malden。

除了上述三個地區外，外倫敦房價增長率較高的地區還有：

• 布倫特（Brent），漲幅103%；
• 里士滿（Richmond），漲幅102%；
• 貝克斯利（Bexley），漲幅101% 。

從Hamptons的研究不難發現，在過去十多年的時間里，倫敦很多行政區都實現了房價的大幅增長，為當地的房主們賺取了豐厚的回報。

另外，還有非常有趣的一點是，在倫敦，房產價格增長最多和增長率最高的地區并不一致。

如果以價格增長而言，不出所料，倫敦市中心一些傳統的黃金地段占據了榜首位置。

排名全英第一的是倫敦富人區肯辛頓和切爾西（Kensington & Chelsea），目前房產的平均價格為138萬英鎊，較2008年初增長了約57萬英鎊。

其次是同樣位于首都市中心的威斯敏斯特（Westminster），房價較2008年初增長了約52萬英鎊。而因“世界金融中心”聞名的倫敦金融城（City of London），房產的平均價格也增長了約35萬英鎊。

分析表示，這些市中心區域由于本身房價很高，輕微的漲幅就會帶來價格上的大幅增加。

【倫敦以外】

一、通勤城鎮

1、Harlow, Essex

• 價格增長——105%
• 均價——￡331,300

Harlow位于倫敦和赫特福德郡的邊界，地處倫敦以北，是1940年代末和50年代為緩解首都過度擁擠而建造的眾多新城鎮之一。

從Harlow的車站搭乘火車前往利物浦街 (Liverpool Street)只需30至40分鐘，因為交通便利，房價便宜，很受通勤人士的喜歡。

2、Epsom & Ewell, Surrey

• 價格增長——103%
• 均價——￡574,010

Epsom & Ewell位于薩里郡，在倫敦南邊，距離倫敦約18英里。

該地比較有名的要屬Epsom Downs賽馬場，這里每年6月都會舉辦德比大賽，吸引很多的賽馬愛好者前來觀看。

Epsom & Ewell位于第9區，該區域有三個車站，通勤者仍然可以使用牡蠣卡Oyster從當地前往倫敦，從Epsom railway station出發前往倫敦大約需要30到40分鐘。

3、Hertsmere, Herts

• 價格增長——100%
• 均價——￡543,060

Hertsmere位于倫敦西北方向，是Elstree電影和電視工作室的所在地，該工作室制作了《舞動奇跡》、《誰想成為百萬富翁》等大熱節目。

Hertsmere靠近M25、A1M和M1等公路，長期以來深受通勤者歡迎，搭乘火車前往倫敦大約需要30分鐘。

2021年，Nationwide的一項調查發現，Hertsmere是英格蘭東部最負擔不起的地區，平均房價是該地區平均收入的9.6倍。

此外，通勤城鎮中房價漲幅較高的地區還包括：

• Castle Point, Essex，漲幅99%；
• Elmbridge, Surrey，漲幅98%；
• Gravesham, Kent，漲幅93%；

二、區域中心城市

1、劍橋（Cambridge）

• 價格增長——127%
• 均價——533,030英鎊

劍橋受歡迎源于多個方面：它距離倫敦只有不到一個小時的車程，這里有一些全國最好的學校，還有世界上最受尊敬的大學之一——劍橋大學。

Knight Frank的Michael Houlden表示：“在過去10年里，包括蘋果、Amazon’s Alexa和華為在內的科技巨頭都在這座城市建立了基地，制藥公司AstraZeneca于2016年也將其全球總部遷至劍橋。這種擴張的結果，以及它作為研究中心的地位，推動了房價飆升。”

2、布里斯托爾（Bristol）

• 價格增長——111%
• 均價——363,100英鎊

Knight Frank的Dan Harris指出，布里斯托爾擁有“蓬勃發展的經濟、強烈的文化認同感，豐富的社交活動場所，以及廣闊的綠地”，這使得它對各個年齡段的人都有吸引力。

3、特拉福德（Trafford），大曼徹斯特

價格增長——105%

均價——373,590英鎊

由于買家對更大空間的追求，與倫敦的外圍區一樣，大曼徹斯特的特拉福德也出現了的強勁需求。

特拉福德北接曼徹斯特市中心，是特拉福德足球俱樂部、曼聯足球俱樂部和蘭開夏郡板球俱樂部的主場，體育氛圍非常濃厚。

而且，該地區經濟強勁，失業率低，擁有特拉福德公園工業區（Trafford Park industrial estate）和大型城外購物中心特拉福德中心（Trafford Centre）。而且，特拉福德還是大曼徹斯特唯一一個周收入高于全國平均水平的行政區。

此外，區域中心城市中房價漲幅較高的地區還包括：

• 牛津（Oxford），漲幅91%；
• 萊斯特（Leicester），漲幅88%；
• 坎特伯雷（Canterbury），漲幅87%；

房產圈的結尾提示：

從Hamptons的數據不難看出，自2008年以來，倫敦這類經濟發達的核心城市，或者有自己特色優勢的區域中心城市，房價上漲更具動力。

之所以有這種現象，是因為大型核心城市牢牢占據著各項資源優勢，它們往往能夠吸引到更多的人口，因此，房產的需求也會越來越多。

而具體到一個城市來看，重建區或者有大型基建項目的地區，往往房價的增長也更快一些。

這是因為重建區一旦被納入政府規劃，通常將率先獲得政策的傾斜和資金的投入，政府為了“集中力量辦大事”，會把最優質的資源往這個方向堆。

而在政府的信用背書下，很多優質企業也愿意緊跟腳步加大投資，修建住房或開發商業，各路資金也會在嗅到商機后不斷涌入。資本的競相追逐下，一個區域的發展也是可以預期的。